Cas particuliers
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Objet social immobilier : rédiger la clause dans les statuts
SCI, marchand de biens, promotion immobilière : comment rédiger une clause d'objet social immobilier solide et conforme ? Guide pratique 2026 avec exemples.
Sommaire — 5 parties
La clause d’objet social est l’article de vos statuts qui délimite ce que votre société est autorisée à faire. Dans l’immobilier, elle conditionne vos opérations quotidiennes, vos relations bancaires et vos autorisations réglementaires. Une rédaction trop étroite bloque ; une rédaction trop vague expose. Voici comment la formuler correctement selon votre activité.
Pourquoi la rédaction de la clause d’objet social immobilier est critique
L’objet social n’est pas une simple formalité administrative. Il est inscrit dans vos statuts en application de l’article 1835 du Code civil et de l’article L210-2 du Code de commerce : toute opération qui en dépasse les termes engage potentiellement la responsabilité du gérant ou du président, et peut être contestée par un associé, un créancier ou un tiers.
Dans le secteur immobilier, cette contrainte est d’autant plus forte que les activités sont hétérogènes : une SCI de location nue n’a pas le même cadre juridique qu’une société de promotion, qu’un marchand de biens ou qu’un opérateur de gestion locative pour compte de tiers. Confondre ces régimes dans une même clause — ou au contraire les omettre — crée des risques concrets.
Karim, gérant de la SARL “Bati’Sud” spécialisée en maçonnerie, en a fait l’expérience : en développant une activité de rénovation complète d’appartements en vue de leur revente, il s’est retrouvé à facturer des opérations de type marchand de biens sans que ses statuts le prévoient. Résultat : son banquier a refusé de financer l’opération, faute d’objet social adapté. La modification a été incontournable — et aurait pu être anticipée.
⚠️ Piège fréquent : facturer une nouvelle activité immobilière avant d’avoir modifié l’objet social. Même si l’activité est licite, exercer hors objet expose à une action en nullité des actes passés (article L235-9 du Code de commerce) et à une mise en cause personnelle du dirigeant.
Les trois grandes familles d’objets sociaux immobiliers
La SCI de gestion et de location
C’est la structure la plus répandue. La clause type couvre :
- l’acquisition de biens immobiliers (bâtis ou non bâtis),
- leur administration, gestion et exploitation,
- la location, à usage d’habitation ou professionnel,
- la mise en garantie des biens pour le financement des opérations sociales.
Une SCI reste une société civile : elle ne peut pas exercer d’activité commerciale à titre habituel. La clause doit donc exclure implicitement ou explicitement toute activité de nature commerciale (achat-revente habituel, promotion).
Attention à la location meublée : si la SCI loue en meublé, elle exerce une activité commerciale au sens fiscal (BIC), ce qui peut la soumettre à l’impôt sur les sociétés sans qu’elle l’ait anticipé. La clause doit le mentionner explicitement si vous avez ce projet, et vous devez vérifier la compatibilité avec la forme civile de la société.
Le marchand de biens
L’activité de marchand de biens consiste à acheter des immeubles (ou des fonds de commerce, des actions de sociétés à prépondérance immobilière) pour les revendre, à titre habituel et dans un but lucratif. C’est une activité commerciale par nature : elle doit être exercée via une société commerciale (SARL, SAS, EURL, SASU).
Une clause d’objet social pour marchand de biens devrait couvrir :
- l’achat de tous biens et droits immobiliers, fonds de commerce, droits sociaux à prépondérance immobilière,
- la revente de ces biens, en l’état ou après travaux,
- les opérations de lotissement, de division, de rénovation,
- toutes opérations connexes, accessoires ou complémentaires.
📌 Point de procédure : aucune carte professionnelle n’est exigée pour exercer en nom propre ou via une société en tant que marchand de biens — à condition de ne pas réaliser d’opérations pour le compte de tiers (auquel cas la loi Hoguet s’applique). En revanche, l’immatriculation RCS avec un objet commercial explicite est obligatoire.
La promotion immobilière
Le promoteur immobilier construit ou fait construire des immeubles en vue de les vendre à des tiers (VEFA, vente en état futur d’achèvement). C’est également une activité commerciale, régie par les articles L211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
La clause d’objet social doit mentionner :
- la promotion et la construction de tous types d’immeubles,
- la vente en état futur d’achèvement (VEFA) et en l’état,
- la maîtrise d’ouvrage déléguée,
- la commercialisation des programmes,
- les opérations connexes (acquisition de terrains, études, montage financier).
💡 Si vous exercez simultanément la promotion et la commercialisation pour compte de tiers, cette dernière activité relève de la loi Hoguet (carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte T), loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, délivrée par la CCI) : elle nécessite une carte professionnelle T délivrée par la CCI et doit figurer distinctement dans votre objet social.
Tableau comparatif des clauses selon l’activité immobilière
| Activité | Forme juridique compatible | Réglementation spécifique | Points clés de la clause |
|---|---|---|---|
| SCI de location nue | SCI (société civile) | Aucune (sauf location meublée) | Acquisition, gestion, location, mise en garantie |
| SCI de location meublée | SCI (attention : activité BIC) | Fiscalité IS possible | Préciser “location meublée” + vérifier régime fiscal |
| Marchand de biens | SARL, SAS, EURL, SASU | Immatriculation RCS commerciale | Achat-revente habituel, travaux, lotissement |
| Promotion immobilière | SARL, SAS | — | Construction, VEFA, vente, maîtrise d’ouvrage |
| Transactions pour compte de tiers | Toutes formes commerciales | Loi Hoguet — carte T (CCI) | Mention explicite + autorisation préalable |
| Gestion locative pour compte de tiers | Toutes formes commerciales | Loi Hoguet — carte G (CCI) | Mention explicite + autorisation préalable |
Modifier un objet social immobilier existant : la procédure
Si votre objet social actuel ne correspond plus à votre activité réelle — parce que vous avez diversifié vos opérations, changé de cible ou évolué vers un nouveau segment —, une modification statutaire s’impose.
La procédure dépend de votre forme juridique :
- SCI : décision à l’unanimité des associés, sauf clause contraire dans vos statuts (article 1836 du Code civil). C’est souvent le point de blocage dans les SCI familiales.
- SARL / EURL : décision aux conditions de l’article L223-30 du Code de commerce (deux tiers des parts des associés présents ou représentés des parts pour modifier les statuts), avec un quorum de un quart des parts sur première convocation, un cinquième sur deuxième.
- SAS / SASU : les règles sont fixées par vos statuts (article L227-9 du Code de commerce). Vérifiez votre clause de modification avant de convoquer.
- SA : assemblée générale extraordinaire (article L225-96 du Code de commerce).
La modification suppose ensuite :
- La tenue d’une assemblée (ou décision de l’associé unique pour une SASU ou une EURL),
- La mise à jour de l’article « Objet » dans les statuts,
- La publication d’une annonce légale dans un support habilité du département du siège,
- Le dépôt d’une inscription modificative au RCS via le guichet unique INPI (article R123-66 du Code de commerce), dans le délai de dans le mois suivant la décision suivant la décision.
Pour les SCI spécifiquement, l’ensemble de cette démarche est détaillé sur notre page changement d’objet social d’une SCI.
⚠️ Conséquence fiscale à ne pas sous-estimer : si vous passez d’une activité civile (SCI de location) à une activité commerciale (promotion, marchand de biens) au sein de la même structure, l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’un changement total d’objet assimilable à une cessation d’entreprise (article 221 du Code général des impôts). Cela entraîne l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes. Ce risque est distinct d’une simple extension d’objet, qui ne déclenche pas ces conséquences. En cas de doute, consultez un expert-comptable avant de procéder.
Pour les activités réglementées comme les transactions immobilières pour compte de tiers, la démarche est encore plus encadrée. Notre article sur l’objet social & activité réglementée : rédiger la clause vous donne les repères nécessaires.
Si vous envisagez d’ajouter simplement une branche immobilière à une activité existante (par exemple, un artisan du BTP qui souhaite ajouter la promotion), la procédure d’ajout d’une activité à l’objet social est votre point de départ.
Les pièges spécifiques à l’immobilier
Une clause trop étroite : le blocage opérationnel
Une SCI dont la clause se limite à « l’acquisition et la location de l’immeuble situé au [adresse] » ne peut légalement ni acquérir un second bien, ni effectuer des travaux importants, ni mettre l’immeuble en garantie hypothécaire. Les banques le détectent systématiquement lors de l’instruction des dossiers de financement.
La solution : rédiger une clause générique couvrant l’ensemble des opérations immobilières civiles, assortie d’une formule de clôture du type « et toutes opérations civiles, mobilières ou financières se rattachant directement ou indirectement à cet objet ».
Une clause trop large : le risque de requalification
À l’inverse, une SCI civile dont la clause prévoit « l’achat-revente de tous biens immobiliers » s’expose à une requalification commerciale par l’administration fiscale, avec assujettissement à l’IS et à la TVA immobilière.
L’oubli des activités connexes réglementées
Une société de promotion qui souhaite aussi gérer les biens qu’elle a construits doit prévoir cette activité dans son objet et obtenir la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte T), loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, délivrée par la CCI (carte G pour la gestion locative). L’objet social est une condition nécessaire, pas suffisante.
Pour les démarches de publication dans votre région, consultez nos guides dédiés : annonce légale changement d’objet à Paris, à Bordeaux, à Lyon ou à Marseille.
Vous souhaitez faire modifier l’objet social de votre société immobilière ? Notre service génère votre modèle de PV, prépare l’annonce légale et dépose le dossier au guichet unique INPI. Consultez notre page dédiée ou contactez-nous directement pour un accompagnement sur votre situation.
Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr, praticienne en formalités de conformité pour les professions réglementées. Mise à jour : 4 août 2026.