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L'essentiel
- Une SCI dont l'objet social mentionne uniquement la location nue ne peut pas légalement facturer de la location meublée ou saisonnière sans modifier ses statuts.
- La modification requiert en principe l'unanimité des associés (article 1836 du Code civil), sauf clause contraire dans les statuts.
- Un passage à la location meublée à titre habituel peut rendre la SCI passible de l'impôt sur les sociétés pour l'ensemble de ses résultats, avec des conséquences fiscales importantes.
Une SCI dont l’objet social se limite à la « gestion et l’administration de biens immobiliers à usage d’habitation donnés en location nue » ne peut pas légalement percevoir de loyers issus de locations meublées de courte durée, type Airbnb ou Abritel. Avant d’accueillir le premier locataire de passage, il faut modifier les statuts — et anticiper les conséquences fiscales qui vont avec.
Pourquoi l’objet social d’une SCI bloque la location saisonnière
L’objet social n’est pas une formalité accessoire. Mentionné obligatoirement dans les statuts (article 1835 du Code civil ; article L210-2 du Code de commerce), il délimite le cadre juridique dans lequel la société peut agir. Tout acte accompli en dehors de cet objet expose la société et ses gérants à des risques réels : actes qui n’engagent pas la société (le gérant d’une société civile ne l’engage que par les actes entrant dans l’objet social, article 1849 du Code civil), mise en cause de la responsabilité personnelle du gérant, et, sur le plan fiscal, requalification de l’activité.
La plupart des SCI ont été créées avec un objet civil classique : acquisition, gestion, location nue de biens immobiliers. La location saisonnière meublée est une activité différente, commerciale par nature au sens fiscal. Elle ne rentre pas dans ce cadre sans une adaptation statutaire explicite.
Le cas de Karim (exemple type) illustre bien la situation. Sa SCI familiale, créée pour gérer un appartement à Marseille, propose depuis l’été 2024 des séjours de trois à cinq nuits sur une plateforme de réservation en ligne. L’objet des statuts mentionnait « location nue ». Résultat : deux saisons de chiffre d’affaires exercées hors objet social, et une situation à régulariser d’urgence avant tout contrôle fiscal ou litige entre associés.
⚠️ Piège fréquent : certains gérants pensent que la mention « et toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet » couvre la location meublée. En pratique, les tribunaux et l’administration fiscale apprécient cette clause restrictivement. Ne comptez pas dessus pour justifier une activité structurellement différente de l’objet principal.
Le risque fiscal spécifique à la location meublée en SCI
C’est le point de vigilance que seul un praticien soulève vraiment : la location meublée n’est pas fiscalement neutre pour une SCI à l’IR.
Une SCI est, par défaut, transparente fiscalement : les associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers dans leur propre déclaration. Ce régime est avantageux tant que l’activité reste civile. Or, la location meublée est fiscalement qualifiée d’activité commerciale (régime BIC — Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Conséquence directe : si la location meublée devient l’activité principale ou habituelle de la SCI, celle-ci devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI). Elle bascule alors à l’IS pour l’intégralité de ses revenus — y compris les loyers nus qu’elle percevait jusqu’alors en transparence. Ce changement de régime fiscal entraîne, selon l’article 202 ter du Code général des impôts, l’imposition des revenus non encore taxés et, sauf si les conditions prévues par ce texte sont réunies (notamment l’inscription de l’ensemble des éléments de l’actif au bilan d’ouverture), des plus-values latentes.
La tolérance administrative admet une activité de location meublée accessoire (généralement entendue comme ne dépassant pas 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI), mais cette limite n’est pas codifiée de façon précise.
💡 Distinction clé : modifier l’objet social pour étendre l’activité à la location meublée ne résout pas automatiquement la question fiscale. La modification statutaire est nécessaire mais pas suffisante. Elle doit s’accompagner d’une réflexion sur le régime fiscal souhaité — et parfois d’une option volontaire à l’IS si la structure le justifie.
Ce que doit contenir le nouvel objet social
Avant de lancer la procédure, rédigez avec soin la nouvelle clause d’objet. Elle doit :
- Mentionner explicitement la location meublée, et si possible la location de courte durée ou touristique (selon votre modèle économique) ;
- Conserver les activités existantes si vous continuez également la location nue — il s’agit alors d’une extension d’objet, non d’un remplacement total ;
- Rester cohérente avec les éventuelles autorisations administratives nécessaires (déclaration préalable des meublés de tourisme sur le téléservice national, autorisations éventuelles de la commune, numéro de déclaration sur les plateformes).
Un exemple de rédaction courante (à adapter à votre situation) :
« La société a pour objet : l’acquisition, la propriété, la gestion et l’administration de tous biens et droits immobiliers ; la location nue ou meublée de ces biens, y compris en location de courte durée à usage touristique ou saisonnier ; et toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet, dans le respect de la réglementation en vigueur. »
Le client reste l’auteur et le signataire de ses statuts modifiés. Sur changement-objet-social-sci, nous générons un modèle pré-rempli à compléter et signer, adapté aux SCI.
La procédure de modification pas à pas
La modification de l’objet social d’une SCI suit la même ossature que toute modification statutaire, avec une particularité importante : la règle de l’unanimité.
| Étape | Contenu | Point de vigilance |
|---|---|---|
| 1. Vérification des statuts | Relire la clause d’objet actuelle et les règles de majorité prévues | L’unanimité est la règle par défaut (article 1836 du Code civil), sauf clause contraire |
| 2. Convocation des associés | Envoi de la convocation avec l’ordre du jour mentionnant la modification de l’objet | Respecter les délais et formes prévus par les statuts |
| 3. Décision collective | Assemblée générale extraordinaire ou consultation écrite | Vote à l’unanimité (ou majorité statutaire si prévue) |
| 4. Rédaction du PV | Procès-verbal constatant la décision et la nouvelle rédaction de l’objet | Le PV est établi et signé par le ou les gérants et, s’il y a lieu, par le président de l’assemblée (sauf exigence plus stricte des statuts) |
| 5. Mise à jour des statuts | Réécriture de l’article « Objet » dans les statuts modifiés | Statuts coordonnés datés et signés |
| 6. Annonce légale | Publication dans un support habilité du département du siège social | Attestation de parution délivrée par le support après publication (voir ci-dessous) |
| 7. Dépôt au guichet unique INPI | Inscription modificative au RCS et mise à jour du RNE | Délai : un mois après la décision (article R123-66 du Code de commerce) |
Pour la SCI, l’article 1836 du Code civil s’applique directement : « Les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par accord unanime des associés. » C’est le point qui distingue fondamentalement la SCI de la SARL (où, pour une SARL constituée après la loi du 2 août 2005, deux tiers des parts des associés présents ou représentés suffit selon article L223-30 du Code de commerce) ou de la SAS (liberté statutaire selon article L227-9 du Code de commerce).
Pour aller plus loin sur la procédure générale, consultez notre guide Ajouter une activité à l’objet social : procédure complète 2026.
L’annonce légale : obligation et spécificités géographiques
La modification de l’objet social doit faire l’objet d’une publication dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège social de la SCI (loi n° 55-4 du 4 janvier 1955). Cette formalité est obligatoire et préalable au dépôt au greffe.
L’annonce mentionne notamment : la dénomination sociale, la forme juridique, le numéro SIREN, le siège social, la nature de la modification (changement d’objet social), et la nouvelle formulation de l’objet.
Le tarif est fixé par arrêté : pour un changement d’objet seul, forfait de 136 € HT en 2026 (158 € HT à La Réunion et à Mayotte), quel que soit le département ; une annonce qui regroupe plusieurs modifications est facturée au caractère. Pour plus de détails selon le lieu de votre siège :
- SCI dont le siège est à Paris : Annonce légale changement d’objet Paris : guide 2026
- SCI dont le siège est à Lyon : Annonce légale changement d’objet social à Lyon
- SCI dont le siège est à Bordeaux : Annonce légale changement d’objet social à Bordeaux
- SCI dont le siège est à Marseille : Annonce légale changement d’objet social à Marseille
- SCI dont le siège est à Lille : Annonce légale changement d’objet à Lille (Nord)
📌 Délai et ordre des formalités : l’attestation de parution de l’annonce légale doit être obtenue avant de déposer le dossier au guichet unique INPI. Sans cette attestation, le greffe refusera l’inscription modificative.
Ce qui ne change pas et ce que vous devez vérifier après
Après la modification de l’objet social, plusieurs éléments restent inchangés : le numéro SIREN, le SIRET, le numéro de TVA intracommunautaire, les comptes bancaires, les contrats en cours. La personnalité morale de la SCI est continue (article 1844-3 du Code civil).
En revanche, plusieurs points méritent une vérification active :
Le code APE/NAF: l’INSEE peut actualiser le code APE en fonction de la nouvelle activité principale déclarée. Pour une SCI qui passe à la location meublée touristique, le code peut évoluer. Cette mise à jour est automatique dans certains cas, à demander dans d’autres.
La déclaration du meublé de tourisme : depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit au préalable le déclarer sur un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration transmis à la commune (article L324-1-1 du Code du tourisme) ; certaines communes exigent en outre une autorisation (changement d’usage notamment). Cette obligation est indépendante de la modification statutaire mais doit être satisfaite avant toute mise en location.
Le changement de numérotation sur les plateformes : les plateformes comme Airbnb demandent un numéro de déclaration. Obtenez ce numéro par la déclaration préalable sur le téléservice national avant de publier votre annonce.
L’assurance : vérifiez que votre contrat d’assurance multirisque habitation ou propriétaire non occupant couvre bien la location meublée de courte durée. Les garanties diffèrent substantiellement de celles prévues pour la location nue classique.
⚠️ Cas des SCI soumises à l’IS : si votre SCI a déjà opté pour l’impôt sur les sociétés, le passage à la location meublée ne pose pas de problème de requalification puisqu’elle est déjà soumise à l’IS. La modification de l’objet social reste nécessaire, mais les conséquences fiscales sont moins brutales.
FAQ — Modifier l’objet social d’une SCI pour la location saisonnière
Peut-on faire de la location Airbnb avec une SCI sans modifier l’objet social ? Non. Si l’objet social de votre SCI mentionne uniquement la location nue ou la gestion immobilière classique, facturer de la location meublée de courte durée constitue une activité hors objet. Vous devez modifier les statuts avant de commencer cette activité.
L’unanimité est-elle toujours requise pour modifier l’objet social d’une SCI ? En principe oui : article 1836 du Code civil impose l’unanimité des associés pour modifier les statuts d’une société civile, sauf si les statuts prévoient expressément une autre règle de majorité. Lisez attentivement vos statuts avant de convoquer l’assemblée.
La SCI devient-elle automatiquement commerciale si elle fait de la location meublée ? Pas automatiquement, mais le risque est réel. La location meublée relève fiscalement des BIC ; l’administration tolère qu’une SCI en perçoive à titre accessoire, mais si elle devient l’activité principale ou habituelle, la SCI devient passible de l’IS sur l’ensemble de ses résultats (article 206, 2 du Code général des impôts).
Quel est le délai pour déposer la modification au greffe ? La déclaration modificative doit être déposée via le guichet unique INPI dans le délai d’un mois suivant la décision des associés, conformément à article R123-66 du Code de commerce.
Le numéro SIREN change-t-il après la modification de l’objet social ? Non. Le numéro SIREN et le SIRET restent inchangés. En revanche, le code APE/NAF peut être réactualisé par l’INSEE si la nouvelle activité principale diffère significativement de l’ancienne.
Pour régulariser la situation de votre SCI ou lancer la procédure de modification dans les règles, consultez notre service dédié : changement d’objet social d’une SCI. En cas de situation complexe (associés en désaccord, activité déjà exercée hors objet, question fiscale en suspens), n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact pour toute question sur la formalité.