Changement d'objet social SCI familiale : procédure 2026

Modifier l’objet social d’une SCI familiale suit une procédure civile spécifique, plus contraignante que dans une société commerciale. La règle centrale : l’unanimité des associés est requise, sauf clause statutaire contraire (article 1836 du Code civil). Une fois la décision prise, il faut modifier les statuts, publier une annonce légale et déposer un dossier modificatif auprès du guichet unique INPI.

Pourquoi modifier l’objet social d’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est créée, dans l’immense majorité des cas, pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier familial. L’objet social est alors rédigé de façon classique : « acquisition, gestion, administration et location de biens immobiliers ». Cette formulation fonctionne bien… jusqu’au jour où les associés veulent faire quelque chose que les statuts ne prévoient pas.

Les situations concrètes sont nombreuses :

• Passer de la location nue à la location meublée (avec ou sans services) ;
• Ajouter une activité de construction ou de rénovation de biens destinés à la vente ;
• Intégrer la promotion immobilière pour un projet précis ;
• Élargir l’objet à des biens à l’étranger alors que les statuts ne visaient que le territoire français ;
• Préciser un objet trop vague pour satisfaire une banque ou un partenaire institutionnel.

⚠️ Piège fréquent : certains gérants de SCI familiale commencent à exercer une nouvelle activité — louer des meublés, par exemple — sans modifier l’objet social. Cela signifie qu’ils agissent hors objet, ce qui peut entraîner la nullité des actes conclus dans ce cadre (article L235-9 du Code de commerce) et expose le gérant à une responsabilité personnelle. Mieux vaut régulariser avant de facturer.

La règle de l’unanimité : comprendre son poids dans une SCI familiale

Dans une société civile, et donc dans une SCI familiale, toute modification statutaire requiert en principe l’accord de tous les associés (article 1836 du Code civil). Ce principe est dérogatoire par rapport aux sociétés commerciales, où une majorité qualifiée suffit généralement.

Cette règle a une conséquence pratique immédiate : un seul associé opposant peut bloquer la modification, même s’il ne détient qu’une part sur mille. Dans une famille, ce veto peut venir d’un enfant mineur (représenté par ses parents ou un administrateur ad hoc), d’un associé en situation de conflit familial, ou d’un héritier entré dans la société suite à un décès.

Cela dit, les statuts peuvent prévoir une majorité différente — par exemple les trois quarts des parts — pour faciliter les décisions. Si votre SCI a été constituée avec une telle clause, appuyez-vous dessus. Sinon, l’unanimité s’impose.

Forme de société	Règle de principe pour modifier l’objet social
SCI (et sociétés civiles en général)	Unanimité des associés (article 1836 du Code civil), sauf clause contraire
SARL	deux tiers des parts des associés présents ou représentés (article L223-30 du Code de commerce)
SAS / SASU	Selon les statuts (article L227-9 du Code de commerce)
SA	deux tiers des voix des actionnaires présents ou représentés (article L225-96 du Code de commerce)

La procédure étape par étape

1. Vérifier les statuts avant tout

Avant de convoquer quoi que ce soit, lisez l’article « Décisions collectives » de vos statuts. Vérifiez :

• La règle de majorité applicable aux modifications statutaires (unanimité ou clause dérogatoire) ;
• Les modalités de convocation : délai, forme (lettre recommandée, courriel si prévu), ordre du jour ;
• L’existence d’une clause particulière sur la modification de l’objet social.

Si vos statuts sont anciens et peu détaillés, il y a de bonnes chances que l’unanimité s’applique.

2. Organiser l’assemblée générale extraordinaire (AGE)

La décision de modifier l’objet social doit être prise en assemblée générale extraordinaire ou, si les statuts le permettent, par consultation écrite. Les deux formes sont valides dans une SCI, à condition que les statuts les autorisent.

Le gérant convoque les associés en respectant les délais et formes prévus dans les statuts. L’ordre du jour doit mentionner explicitement la modification de l’objet social et, de préférence, reproduire la nouvelle rédaction proposée.

📌 Bonne pratique : joignez à la convocation le texte comparatif — ancienne rédaction de l’objet / nouvelle rédaction proposée. Les associés peuvent ainsi voter en connaissance de cause. Cela évite les contestations ultérieures.

3. Rédiger le procès-verbal

L’AGE donne lieu à un procès-verbal signé par le gérant (et, selon les statuts, par un secrétaire de séance). Ce PV doit mentionner :

• La date, l’heure et le lieu de la réunion ;
• Les associés présents et représentés, avec le nombre de parts détenues ;
• Le résultat du vote (unanimité ou majorité applicable) ;
• La nouvelle rédaction de l’article « Objet » des statuts, telle qu’elle est adoptée.

Le client reste l’auteur et le signataire de ce document. Notre service génère un modèle pré-rempli à partir des informations que vous renseignez, prêt à signer.

4. Mettre à jour les statuts

Les statuts doivent être réécrits pour intégrer la nouvelle clause d’objet social. Cette mise à jour est matérialisée soit par la refonte complète du document, soit par un avenant/acte modificatif annexé aux statuts d’origine. La nouvelle version (ou l’avenant) doit être signée par tous les associés ayant participé à la décision, conformément aux règles de votre SCI.

5. Publier l’annonce légale

Toute modification de l’objet social d’une société immatriculée doit faire l’objet d’une publication dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège social (loi n° 55-4 du 4 janvier 1955). Cette formalité est impérative : sans attestation de parution, le dossier au greffe sera refusé.

Si le siège de votre SCI est en Île-de-France, consultez notre guide Annonce légale changement d’objet Paris : guide 2026. Pour les SCI situées dans le Sud, les guides dédiés à Bordeaux, Lyon, Marseille et Montpellier vous donnent les tarifs et supports locaux. Vous trouverez également un guide pour Lille.

6. Déposer le dossier au guichet unique INPI

La déclaration modificative est déposée en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises de l’INPI (article R123-66 du Code de commerce). Elle doit intervenir dans dans le mois suivant la décision suivant la date du PV d’AGE.

Le dossier comprend généralement :

• Le formulaire de modification (pré-rempli en ligne) ;
• Le PV d’AGE constatant la décision et la nouvelle rédaction de l’objet ;
• Les statuts mis à jour (ou l’acte modificatif) ;
• L’attestation de parution de l’annonce légale ;
• Le justificatif d’identité du gérant.

Le greffe traite le dossier en quelques jours ouvrés pour un dossier complet. La SCI reçoit un Kbis mis à jour mentionnant le nouvel objet social.

💡 Vous souhaitez déléguer ces formalités ? Notre service changement d’objet social d’une SCI prend en charge la génération des documents, la publication de l’annonce légale et le dépôt au guichet unique INPI. Attestation de parution dès J+1.

Les risques spécifiques à surveiller dans une SCI familiale

Le risque de requalification à l’IS en cas d’activité commerciale

C’est le point de vigilance le plus important. Une SCI relève par défaut de l’impôt sur le revenu (régime des revenus fonciers). Si elle exerce une activité commerciale à titre habituel — location meublée de façon professionnelle, marchand de biens, promotion immobilière —, elle peut être requalifiée et soumise à l’impôt sur les sociétés.

Cette bascule a des conséquences majeures :

• Imposition des bénéfices au taux de 25 % (taux réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice de bénéfice) ;
• Perte du régime des plus-values des particuliers lors de la cession de biens immobiliers ;
• Imposition des distributions de résultats au 30 % (flat tax).

⚠️ Attention : dans certains cas, un changement total d’objet (abandon de l’activité civile au profit d’une activité commerciale) peut être assimilé à une cessation d’entreprise au sens fiscal (article 221 du Code général des impôts), avec imposition immédiate des plus-values et bénéfices latents. Cette distinction entre extension d’objet et changement total est fondamentale. En cas de doute, consultez un avocat fiscaliste ou un expert-comptable avant de soumettre toute résolution au vote.

Le risque lié aux activités réglementées

Si la nouvelle activité envisagée est réglementée, la modification de l’objet social ne suffit pas. Il faudra obtenir les autorisations ou qualifications requises avant d’exercer. Par exemple :

• La transaction sur immeubles requiert la détention d’une carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte T), loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, délivrée par la CCI ;
• La formation professionnelle implique une déclaration d’activité auprès de déclaration d'activité auprès de la DREETS ;
• Certaines activités financières nécessitent un agrément de agrément ou contrôle ACPR ou AMF selon l'activité.

Exercer une activité réglementée sans les autorisations requises expose à des sanctions pénales, indépendamment de la régularité de la modification statutaire.

La question du gérant et de sa responsabilité

Le gérant d’une SCI est responsable sur ses biens personnels des fautes de gestion (responsabilité civile, voire pénale dans certains cas). Agir régulièrement hors objet social — facturer une activité non prévue aux statuts — peut caractériser une faute de gestion. La régularisation doit donc précéder, et non suivre, l’exercice de la nouvelle activité.

Ce que change (et ne change pas) la modification de l’objet social

Élément	Modifié ?
Objet social (statuts + Kbis)	✅ Oui
Numéro SIREN	❌ Non
Code APE/NAF	⚠️ Possible (réactualisé par l’INSEE selon la nouvelle activité)
Dénomination sociale	❌ Non (sauf décision distincte)
Siège social	❌ Non (sauf décision distincte)
Personnalité morale	❌ Non — la SCI continue d’exister (article 1844-3 du Code civil)
Régime fiscal (IR/IS)	⚠️ Risque si l’activité ajoutée est commerciale

📌 Si vous envisagez simultanément un changement de dénomination et un changement d’objet, ces deux modifications peuvent être décidées lors de la même AGE et déclarées dans le même dossier modificatif — ce qui réduit les frais. Consultez à ce sujet le guide dédié de nos partenaires : Changer dénomination et objet social en même temps.

En pratique : combien de temps et quel coût ?

Le délai total dépend principalement du temps nécessaire pour recueillir l’accord unanime des associés — ce qui, dans une SCI familiale avec plusieurs membres, peut prendre quelques jours comme plusieurs semaines.

Une fois le PV signé :

• L’annonce légale est publiée en 24 à 48 heures ;
• Le greffe traite le dossier en quelques jours ouvrés pour un dossier complet ;
• Le Kbis mis à jour est disponible dans la foulée.

Pour les frais, notre page dédiée au changement d’objet social d’une SCI détaille les honoraires, le coût de l’annonce légale et les frais de greffe.

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Vous avez des questions sur votre situation spécifique ou souhaitez vérifier que votre projet est compatible avec l’objet social actuel de votre SCI ? Contactez-nous : nous vous guidons avant de lancer toute formalité.

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Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr, praticienne en formalités juridiques pour professions réglementées. Mis à jour le 24 juillet 2026.